離婚時、住宅ローンが残る家はどう分ける？財産分与の基本
離婚の財産分与で最も揉めやすいのが「家」です。現金と違ってそのまま半分にできず、多くの場合は住宅ローンが残っているためです。この記事では、ローンが残る家の分け方を、状況別に整理して解説します。
財産分与の基本：婚姻中に築いた財産は2分の1ずつが原則
財産分与とは、婚姻期間中に夫婦で築いた財産を、離婚にあたって分け合うことです。原則は2分の1ずつ。名義がどちらか一方であっても、婚姻中に購入した家は共有財産として分与の対象になります。ただし、独身時代の貯金や親からの援助で支払った頭金部分（特有財産）は除いて考えるのが一般的です。
まず確認すべきは「今いくらで売れるか」と「ローン残高」
家の分け方を考えるうえで出発点になるのが、次の2つの数字です。
- 査定額：今、市場で売却したらいくらになるか
- 住宅ローン残高：金融機関の残高証明書や返済予定表で確認
この差がプラスならアンダーローン、マイナスならオーバーローン。どちらに当てはまるかで、取れる選択肢が大きく変わります。査定は1社だけだと相場を見誤ることがあるため、複数社で比較するのが基本です。
ケース1：アンダーローン（売却額 ＞ ローン残高）
最もシンプルなのは、売却してローンを完済し、残ったお金を分ける方法です。金額が明確で、離婚後に金銭的なつながりが残りません。どちらかが住み続けたい場合は、査定額からローン残高を引いた「実質的な価値」の半分を、相手に代償金として支払って清算する形が取られます。
ケース2：オーバーローン（売却額 ＜ ローン残高）
売却してもローンが残る場合、家にプラスの価値がないため、原則として財産分与の対象にならないと考えられています。この場合の選択肢は主に3つです。
- 不足分を自己資金で補って売却する
- どちらかが住み続けて返済を続ける
- 金融機関と調整のうえで売却する方法を検討する
いずれにしても、まず「どれくらい足りないのか」を正確に把握しなければ判断できません。オーバーローンかどうか微妙なラインのケースも多いため、早めの査定をおすすめします。
進め方の手順
- ローン残高と契約内容（単独・ペアローン・連帯保証）を確認する
- 複数の不動産会社に査定を依頼し、相場を把握する
- アンダーローンかオーバーローンかを判定する
- 売却か、住み続けるかを協議する
- 合意内容を離婚協議書（できれば公正証書）に残す
取り決めを口約束のままにすると、後々のトラブルにつながります。とくに支払いが絡む場合は、公正証書化まで含めて検討しましょう。